המדריך האולטימטיבי לנדל"ן בחו"ל: הצעד הראשון שלכם לעצמאות כלכלית גלובלית (חלק א')
המדריך האולטימטיבי לנדל"ן בחו"ל: הצעד הראשון שלכם לעצמאות כלכלית גלובלית (חלק א')
חלק א': איך מתחילים להשקיע בנדל"ן מעבר לים?
השקעה בנדל"ן בחו"ל הפכה בשנים האחרונות לאחת מהאפשרויות הפופולריות ביותר בקרב משקיעים ישראלים. על רקע מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל, התשואות הנמוכות והרגולציה המחמירה, רבים פונים לשווקים זרים – ארה"ב, יוון, גיאורגיה, פורטוגל, ספרד ואחרים – בתקווה למצוא את ההזדמנות הבאה שתוביל אותם ליצירת הכנסה פאסיבית יציבה.
אבל רגע לפני שפותחים ארנק, חותמים על חוזה ומעבירים כספים – חשוב לעצור וללמוד. מאמר זה, שהוא חלק ראשון מתוך סדרה, נועד להניח את היסודות: איך מתחילים לחשוב על השקעת נדל"ן בחו"ל? מה צריך לבדוק? למי פונים? ואיך בוחרים את ההשקעה הנכונה עבורכם?
האם השקעת נדל"ן בחו"ל מתאימה לכם?
לפני הכל, השקיעו רגע בשאלה הפשוטה אך הקריטית: האם ההשקעה הזאת מתאימה לי?
- האם יש לי מטרה פיננסית ברורה?
- האם אני מבין את רמת הסיכון?
- האם אני מחפש השקעה מניבה או השקעה הונית?
- האם אני זקוק לנזילות או יכול "לנעול" את הכסף?
נדל"ן הוא אפיק השקעה שמתאים למשקיעים סבלניים, אך השקעות מעבר לים דורשות עוד יותר אחריות: יש הבדלי תרבות, מט"ח, מיסוי שונה, חוקים אחרים ושפה שאינה עברית.
אם אתם עדיין מתלבטים, התחילו בללמוד על סוגי השקעות, להבין את עולם הנדל"ן בכלל ואת שוקי היעד בפרט. השכלה פיננסית בסיסית תוביל אתכם להחלטות חכמות.
לבחור את היזם הנכון
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר להצלחת השקעת נדל"ן הוא היזם שמוביל את הפרויקט. זה נכון בישראל, וזה נכון שבעתיים בחו"ל.
אל תסתפקו באתר אינטרנט או סרטון שיווקי נוצץ. בדקו:
- ניסיון עבר: אילו פרויקטים כבר בוצעו? מה התשואות בפועל?
- מי עומד מאחורי החברה? מה הרקע וההכשרה של בעלי התפקידים?
- האם קיימים הסכמים משפטיים עם המשקיעים? האם יש שקיפות?
- האם היזם משקיע יחד איתכם? (alignment of interests)
כדאי לפגוש את היזם, לשוחח איתו, ואף לערוך עליו בדיקה יסודית דרך אנשי מקצוע, ואולי גם חוקר פרטי – במקרים של חשד או השקעה בהיקפים גדולים.
להבין את סוגי ההשקעות האפשריות
שוק הנדל"ן בחו"ל מציע שלל אפיקים:
- Single Family Home – נכסים בודדים להשכרה (בעיקר בארה"ב)
- Multifamily – מתחמי מגורים להשקעה קבוצתית
- נדל"ן מסחרי – משרדים, חנויות, לוגיסטיקה
- דירות נופש/Airbnb – לרוב בגיאורגיה, יוון, פורטוגל
- השקעות יזמיות/פליפ – רכישה, השבחה ומכירה מהירה
- הלוואות חוב – מתן מימון ליזמים תמורת ריבית
כל סוג השקעה טומן בחובו יתרונות וסיכונים שונים. אל תסתנוורו מתשואה גבוהה – שאלו את עצמכם מה באמת מתאים לכם.
סכום ההשקעה – כמה באמת צריך?
לכאורה, אפשר להתחיל ב־40,000–50,000 דולר, ולעיתים אפילו פחות. אך השקעות קטנות עשויות להוביל לכך שלא תבצעו בדיקות נאותות כמו שצריך: לא תיעזרו בעו"ד, לא תבדקו את היזם לעומק, ותסמכו יותר מדי על חומרים שיווקיים.
יזמים מקצועיים יעדיפו לרוב משקיעים בהון גבוה יותר – 100,000 דולר ומעלה – כי הם יודעים שאנשים כאלה ינהגו באחריות, יבינו את הסיכון וישאלו את השאלות הקשות.
טיפ זהב:
קבעו מראש מהו ההון העצמי שאתם יכולים להשקיע, ואל תחרגו ממנו. השקיעו רק את מה שאתם מסוגלים להרשות לעצמכם להפסיד.
שלב חמישי: תנאי הנזילות – איך יוצאים מהשקעה?
השקעה בנדל"ן, ובמיוחד כזו שאינה בניהולכם הישיר, עלולה להיות "תקועה" – כלומר, בלתי ניתנת למימוש מיידי.
בדקו:
- האם ניתן למכור את חלקכם?
- האם קיימת אפשרות ל־Buyout מצד משקיע אחר?
- כמה זמן לוקח למכור את הנכס או ה"יחידה"?
בנכסים פרטיים (כמו סינגל פמלי), היכולת לצאת מההשקעה פשוטה יחסית – פשוט מוכרים. בהשקעות קבוצתיות (מולטי־פמלי, קרן השקעה), התהליך מורכב יותר.
טווח ההשקעה – כמה זמן הכסף "נעול"?
יש השקעות קצרות טווח – 6 חודשים עד שנתיים (למשל, פרויקטים של פליפ או בנייה יזמית). ויש השקעות לטווח בינוני–ארוך – 3 עד 10 שנים (נכסים מניבים, השבחות).
חשוב להבין מה טווח ההשקעה, ואיך הוא משתלב עם התוכניות שלכם:
- האם אתם צריכים את הכסף לטובת מטרה עתידית?
- האם אתם מוכנים להמתין?
מהי אסטרטגיית היציאה?
שאלה קריטית שכל משקיע חייב לשאול את עצמו: איך ומתי מסתיימת ההשקעה?
- האם מדובר בהשקעה שמסתיימת עם מכירת הנכס?
- האם יבוצע ריפייננס (Refinance) ואז המשקיעים מקבלים החזר חלקי?
- האם יש מנגנון של Buyout אחרי מספר שנים?
ותמיד שאלו: מה יקרה אם התוכנית לא מתממשת?
באיזה שלב נמצאת העסקה?
לכל עסקת נדל"ן יש שלבים:
- איתור הנכס
- בניית תוכנית עסקית
- גיוס הון ממשקיעים
- רכישת הנכס
- ניהול/השבחה
- מכירה/מימוש
חשוב להבין באיזה שלב אתם מצטרפים. אם ההשקעה עדיין בשלב החיפוש – הסיכון גבוה. אם מדובר בנכס פעיל ומניב – מדובר לרוב בסיכון נמוך יותר.
לא לחתום מתוך לחץ
יזמים ומשווקים עשויים להפעיל לחץ: "נותרו רק 2 מקומות", "הדולר יעלה מחר", "מישהו אחר כבר סגר כמעט", ועוד.
אל תיכנעו ללחץ!
- קחו את הזמן
- קראו בעיון את החוזה
- התייעצו עם עורך דין ורואה חשבון
- בצעו את כל הבדיקות לפני חתימה
עסקה טובה לא תברח. ואם כן – תבוא אחרת, אולי טובה יותר.
הכנה מקצועית – שאלות, הקלטות, תיעוד
לסיום, השקיעו בהכנה שלכם לפגישות עם יזמים ומשווקים:
- קראו מראש את החומרים
- הכינו רשימת שאלות (אפשר גם להוריד טבלה ייעודית)
- תעדו כל פגישה – בכתב או בהקלטה (בהסכמה)
- אל תתביישו לשאול, גם אם זה נשמע "טכני"
סיכום חלק א': יסודות ההשקעה החכמה בנדל"ן בחו"ל
המטרה של חלק זה במדריך היא לא ללמד אתכם לרכוש לבד דירה בארה"ב או דירת נופש בגיאורגיה, אלא להעניק לכם את מסגרת החשיבה הנכונה:
- לדעת לשאול את השאלות הנכונות
- להבין מי עומד מולכם
- לא ליפול לטריקים שיווקיים
- לבחון את העסקה בהיגיון ולא מתוך התלהבות
בפרקים הבאים נעמיק בנושאים כמו חישוב תשואה, מיסוי, ניהול סיכונים, בחירת מיקום וניהול השקעות.
- לשאלות ומידע נוסף התקשרו 077-6070355
- הצטרפו לערוץ היוטיוב כוכב פיננסי לומדים לעבוד עם כסף http://bit.ly/2IiyTLZ
- מוזמנים להאזין לפודקאסט הפינה הפיננסית בכל דרך שתבחרו http://bit.ly/2KCodhq
- לרכוש את הספר שמונת השלבים לחופש כלכלי https://bit.ly/3ICAGeh
אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ במוצר פנסיוני ו/או שיווק פנסיוני ו/או המלצה לביצוע פעולות ו/או יעוץ במוצר פיננסי ו/או שיווק פיננסי ו/או ייעוץ מס ו/ או יעוץ משפטי ו/או יעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו – עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
כתיבת תגובה